پایگاه اطلاع رسانی دزآفاق

✍امین قمر مدیر مسئول پایگاه خبری دزآفاق

یکی از مشکلاتی که همواره در فصل تابستان مردم با آن مواجهه هستند فصل نقل و انتقال اجاره مسکن است.

با توجه به تعطیلی مدارس از دیرباز مستاجران در فصل تابستان نسبت به نقل و انتقال منازل مسکونی اقدام می‌کنند.

روال اجاره بها در کشور ما یکساله است اما مستاجران معمولا ۹ ماه ازسال در آسایش قرار دارند و دقیقا در صورت نیاز به جابجایی باید از ۲ ماه قبل از اتمام قرارداد نسبت به یافتن مکان جدید اقدام و تقریبا یک ماه نیز درگیر جابجایی و استقرار در محل جدید هستند.

لذا به طی بررسی ها ایران از معدود کشورهایی است که مدت اجاره بها یکساله است در حالی که برخی کشورهای دنیا تا سقف حتی ۵ تا ۷ سال نیز برای مدت اجاره بها قوانینی وضع کرده اند که با این روش قیمت اجاره ربها به کنترل در آمده است و به نظر می‌رسد اولین اقدام باید قانون افزایش مدت زمان قرارداد اجاره بها لحاظ شود.

متاسفانه افزایش سرسام آور رهن و اجاره بها منازل یکی از مشکلاتی است که همواره مردم با آن درگیر هستند اما متاسفانه با وجود این مشکل تاکنون اقدامی جهت کنترل آن صورت نگرفته است‌

برخی کشورها سیاستهای مختلفی در راستای کنترل قیمت اجاره بها اتخاذ کرده اند که میتوان از نظام ، ساختارو سیاستهای این کشورها در حوزه مسکن استفاده کرد.

امسال حداقل دستمزد کارگر با دو فرزند ۱۱ میلیون ۶۰۹ هزار تومان است اجاره یک واحد آپارتمان ۸۰ متری در یک منطقه متوسط دزفول به صورت خوشبینانه کمتر از ۴ میلیون تومان اجاره ماهیانه با رهن سالانه ۲۰۰ میلیون تومان نیست.اگر این کارگر برای تامین رهن منزل خود یک وام ۱۰۰ میلیون تومانی بگیرد باید ماهیانه نیز ۴ میلیون تومان اقساط این وام را با کارمزد ۲۳ درصد پرداخت کند و آن مبلغی که از دستمزد او باقی میماند کمتر از ۴ میلیون تومان است که باید بخشی از آن صرف گوشت کیلویی ۶۵۰ هزار تومان و مرغ کیلویی ۹۰ هزار تومان و دیگر مایحتاج شود و خدا نکند یکی از اعضای خانواده در این بین نیز بیمار شود.

سوال اینجاست آیا با چنین فرمولی می‌توان جوان را به تشکیل خانواده و فرزند آوری تشویق کرد ؟ قطعا پاسخ خیر است . لذا ضرورت دارد زیرساختهای لازم که اصلی ترین و مهمترین آن حوزه مسکن است فراهم شود.حالا که شعار ساخت یک میلیون مسکن در سال محقق نشده می‌توان با اصلاح نظام اجاره بها و رهن در این خصوص به ملت کمک کرد کما اینکه اصلاح ساختار اجاره بها قطعا در کنترل قیمت مسکن نیز تاثیر خواهد گذاشت .

در واقع ایران باید به عنوان یک کشور مسلمان به سمت اصلاح الگوی اجاره بها شود نه اینکه این سیاست‌ها در حوزه مسکن ایران بیشتر به نظام فوق سرمایه‌گذاری نزدیک است که بر اساس آن سیاست‌ها در راستای حمایت از ثروتمندان است که طبق آن به درآمد ثروتمندان و ملاک بیشتر و از طرفی وارد کردن فشار بیشتر به افرادی با درآمد عادی می‌شود.

کمتر کشوری مانند ایران پیدا می‌شود که در هر خیابان آن مشاور املاکی وجود داشته باشد که نقش اصلی تعیین قیمت را بدون آنکه نظارت درست و صحیح و قوی نسبت به آن ووجود داشته باشد ، انجام دهد.

بررسی تجارب برخی از کشورها نشان می‌دهد ترغیب مالکان به انعقاد قراردادهای طویل‌المدت، محدود کردن درصد افزایش اجاره بها با توجه به شاخص‌های اقتصادی و در نظر گرفتن حمایت‌های قانونی لازم برای مستاجران در جلوگیری از افزایش بیش از حد اجاره‌بها در شهرهای بزرگ موثر بوده است.

برخی کشورها نظیر پاکستان در کل موضوع اجاره بها در حوزه اختیارات شهرداری ها است و این کشور جزو کشورهایی است که سیاست کنترل اجاره‌بهای مسکن را دنبال می‌کند. قوانین کنترل اجاره‌بها اغلب توسط شهرداری‌ها اعمال می‌شود و جزئیات آن در شهرهای کوچک و بزرگ متفاوت است که البته گفته شده هدف اصلی آن، پایین نگه داشتن هزینه‌های زندگی برای اقشار کم‌درآمد است.

مالزی به عنوان کشوری که در بین کشورهای مسلمان مدل به عنوان مدل جدیدی از توسعه نام برده می‌شود نمونه دیگری است که در آن توسعه مسکن با بخش‌های دیگر توسعه مانند صنعت و تجارت ادغام می‌شود که این هماهنگی به نوبه خود موجب کاهش هزینه‌های ساخت خواهد شد. از دیگر اقدامات مالزی ساخت مسکن ارزان قیمت در زمین‌های وقفی و خیریه اسلامی است (در این مدل۲۰ درصد از واحدهای مسکونی پروژه به بخش کم هزینه و ۲۰ درصد نیز به پروژه‌های هزینه متوسط اختصاص یافته است)، راه‌اندازی برنامه‌های مختلف مسکن مقرون به‌صرفه برای افراد کم‌درآمد و خانوارهای با درآمد متوسط از دیگر اهداف و اقدامات کلان مالزی در این حوزه است. به موازات این مسئله توسعه سیستم بانکداری و اعطای وام‌های مسکن بر پایه داده‌های ملی مسکن، اجرای برنامه تعمیر و نگهداری برای حفظ شرایط مسکن‌های مقرون به صرفه، تأکید بر توسعه شهری پایدار و مسکن مناسب برای همه اقشار (نه تنها اقشار آسیب‌پذیر) اقدامات دیگر این کشور در موضوع حل معضل مسکن است. در این کشور همچنین سیاست‌گذاری کلی بر نقش دولت و بخش دولتی به عنوان بازیگر اصلی در تأمین مسکن کم هزینه و بخش خصوصی برای مسکن با هزینه متوسط و بالا استوار گشته است.

در کشورهای غیر مسلمان نیز قوانین و راهکارهایی در راستای تامین مسکن ارزان تدوین شده است اگر چه در این کشورر قانون بیشتر حامی صاحبخانه‌هاست تا مستأجران اما قیمت مسکن در این کشور تقریبا در ۲۰سال گذشته، دستخوش تغییر چندانی نشده که دلیلش هم بر اسلس نوشته فایننشال‌تایمز سیاست‌های حمایتگرانه دولت در ساخت‌وساز مسکن در شهرهای بزرگی چون توکیوست.

در ژاپن پول پیش تقریبا برابر با ۵ تا ۷ماه مبلغ اجاره‌بهاست و نظام مسکن ملی این کشور برای افراد با درآمد کم، مسکن اجاره‌ای ارزان یا یارانه‌ای تهیه می‌کند.

در این موارد مبلغ یارانه دولت برای اجاره مسکن درصورت افزایش درآمد افراد کاهش پیدا می‌کند.

عوامل مهمی در افزایش قیمت اجاره بها و رهن وجود دارد مثلا برخی مشاورین آنلاک و یا بانکهایی که در حوزه مسکن ورود کرده و تعداد زیادی ساختمان خالی داشته و نسبت به اجاره آنها اقدام می‌کنند که در این بحث پرداختن به آن نمیگنجد.

جمهوری خلق چین نمونه دیگری از سیاست‌های موفق در حل معضل مسکن به خصوص مسکن شهری به شمار می‌آید.

بر طبق گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در سال ۲۰۰۴‌، افزایش بهای ۱۷٫۸ درصدی مسکن تقریبا دو برابر نرخ رشد ۱۰ درصدی درآمد بود.‌ به همین دلیل چین به خصوص از سال ۱۹۹۸ به تدریج از نوعی سیستم رفاهی دولت‌گرا به سمت یک سیستم تخصیص بازارمحور در حال حرکت است.

هدف از اصلاحات مسکن که در سال ۱۹۷۸ آغاز شد، این بود که مسکن به تدریج از کالای آزاد به کالای یارانه‌ای و درنهایت به یک کالای مصرفی تبدیل شود که قیمت آن نمایانگر هزینه‌های واقعی تولید با حاشیه سود نسبتا کم باشد. اصلاحات همراه با افزایش مالکیت خانه، خرید مسکن، رشد سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات و البته بالا رفتن سرسام‌آور قیمت مسکن همراه شد

در مقابل شهرداری‌ها، وزارت ساخت و ساز و وزارت دارایی در چین با استفاده از روش مسکن مقرون به‌صرفه که برنامه مسکن اقتصادی و آسان نام گرفته است و تشویق‌کننده خانوارهای متوسط و کم درآمد برای مالکیت خانه است به مقابله پرداخته است.

در این برنامه خانه‌هایی ۶۰ تا ۱۱۰ متر مربعی که معمولاً پنجاه تا هفتاد درصد قیمت بازار هستند ساخته می‌شود. در زمینه اجرا مسئولان محلی زمینه‌ها و ظرفیت‌های دولتی را به انبوه‌سازان و توسعه‌دهندگان املاک که مسئول ساخت و ساز مسکن مقرون به‌صرفه اختصاص می‌دهند. یکی از ویژگی‌های برنامه‌های مسکن در چین، توجه به کاهش موانع اداری و هزینه‌های جانبی ساخت و ساز در طرح‌های مسکن عمومی یا مسکن مقرون به‌صرفه است.

از دیگر سازوکار‌های کشور چین به اعطای وام مسکن و تخفیف در قیمت خرید از طریق صندوق آینده‌نگری مسکن (HPF) است.